Риэлтор Апрелев: Жилье в новостройках утратило инвестиционный потенциал

Летом 2024 года в России завершится льготная программа по неадресной ипотеке на жилье в новостройках, а в декабре подойдет к концу IT-ипотека. Со следующего года россиянам будут доступны только семейная, а также дальневосточная и арктическая программы по льготному ипотечному кредиту.

На текущий же момент рынок недвижимости в РФ перегрет, поэтому подвижки в льготных программах приведут к существенным изменениям. В частности, сегмент первичного жилья осенью этого года ждет двухкратное сокращение. При этом инвестиционный потенциал квартир в новостройках уже сейчас становится минимальным. Об этом Общественной службе новостей рассказал вице-президент Гильдии риэлторов Константин Апрелев.

«Это колоссальные риски для банков»

blockquote

Эксперт отметил, что изначально программа льготной ипотеки на новостройки создавалась для поддержки рынка строительства во время пандемии коронавируса. Однако сейчас, спустя несколько лет после завершения пандемии, стало очевидно, что эта программа себя исчерпала и поддерживать ее дальше бессмысленно, говорит он. Так, на текущий момент ипотечные ставки на вторичное жилье превышают ставки первичного рынка более чем в два раза, что в свою очередь привело к финансовому перекосу на рынке — квартиры в еще не построенных домах, доступные к покупке по льготной программе, сегодня стоят на 10-15 % дороже аналогичного уже построенного жилья во вторичном сегменте.

«Это очень серьёзная проблема, связанная, прежде всего, с рисками кредитных организаций. Сейчас люди покупают жилье на 15 %, а то и на 20 % дороже, чем оно может стоить после окончания строительства. А у банка жилье является предметом залога. И если люди откажутся от уплаты денежных средств по этим ипотечным программам, это может привести, в общем-то, к банкротству кредитора. Это колоссальные риски для банков. Именно по этой причине Центробанк с середины прошлого года, и более активно с осени, включился в работу по усложнению программ, связанных с получением ипотечных кредитов на первичном рынке, не дожидаясь окончания сроков действия этой программы», — указал собеседник издания.

Усилиями ЦБ в России были увеличены размеры первичных взносов по льготной ипотеке с 20 % до 30 %, что заметно снизило платёжеспособный спрос. Кроме того, отметил Апрелев, россиянам также фактически заблокировали возможность закрывать первичный взнос с помощью потребительских кредитов. Все это привело к падению спроса на покупку жилья в новостройках в ипотеку на 30-40 % в I квартале 2024 года. Еще одной причиной сокращения спроса на первичном рынке стало то, что владельцы вторичного жилья, по сути, лишились возможности «разменивать» свои квартиры на жилье в новостройках — они просто не могут найти покупателей при текущей ключевой ставке.

«Рынок в любом случае сократится ещё раза в два»

blockquote

«Собственно говоря, рынок перегрет, — сказал Апрелев. — Мы понимаем, что сегодня, несмотря на снижение спроса, застройщики пока не снижают цены, а значит, у них пока есть рентабельность, необходимая для продолжения строительства. Но неизбежно окончание льготной программы приведёт к тому, что уже с осени застройщики почувствуют проблемы в своём сегменте, потому что это ещё больше обвалит ликвидность и обвалит платёжеспособный спрос, потому что цена уже сейчас завышена на 15-20 %. Естественно, отсутствие льготной ипотеки на все новостройки для всех категорий граждан приведёт к тому, что рынок в любом случае сократится ещё раза в два».

При этом, отметил Апрелев, правительство в очередной раз пролонгировало сроки ввода новостроек в эксплуатацию без возможности для дольщиков взыскать штрафы с застройщиков. Последние, таким образом, получают «подушку безопасности» перед неизбежным снижением спроса и сокращением притока денег на финансирование жилья: они смогут достроить наиболее готовые объекты, а наименее готовые — находящиеся на уровне котлованов или начального этапа строительства — притормозят. Все это создает повышенные риски для дольщиков как минимум по срокам сдачи объектов, а как максимум — по банкротству застройщика, который в таком случае неизвестно когда сможет закончить строительство.

«Инвестиционный потенциал новостроек на сегодняшний момент, на мой взгляд, становится минимальным»

blockquote

«С моей точки зрения, не стоит на сегодняшний момент вкладываться в жилье на котлованах, потому что это непонятная перспектива для рынка в целом, особенно с учётом того, что цены на аналогичное готовое жилье в том же районе на 10-15 % ниже. Очень маловероятно, что жилье, которое будет построено через 3-4 года, потом станет дороже, а не дешевле, — говорит риэлтор. — Поэтому инвестиционный потенциал новостроек на сегодняшний момент, на мой взгляд, становится минимальным. Нужно внимательно смотреть те проекты, которые строятся — несут ли они в себе какую-то изюминку, какую-то добавленную стоимость, какую-то эксклюзивность. Если нет, то вы можете столкнуться с тем, что это жилье будет абсолютно неликвидно, и в лучшем случае вы сможете его только сдавать, но продать по той цене, по которой купили, с высокой вероятностью уже не сможете».

Грядущие изменения на рынке недвижимости приведут к избытку построенного нового жилья, а также в ближайшей перспективе могут повлечь развитие новых сегментов рынка: продажи жилья в рассрочку и сдачи квартир в аренду застройщиками, считает эксперт. Кроме того, могут измениться и оставшиеся льготные ипотечные программы — так, семейную ипотеку вполне могут распространить и на вторичное жилье в городах с населением до полумиллиона человек.

Еще сильнее на рынок недвижимости в ближайшем будущем может повлиять потенциальное снижение ставки ЦБ — это неизбежно приведет к тому, что цены на «вторичку» перестанут снижаться и начнут расти, заметил Апрелев. В текущих же условиях жилье на вторичном рынке для значительной части населения остается недоступным из-за высоких процентов по кредиту, а также больших ежемесячных платежей — сегодня ипотека обходится в 18 % рыночной стоимости квартиры в год, что в 2-3 раза превышает затраты на аренду жилья. И это еще без учета первичного взноса.

«С моей точки зрения, большая часть населения совершенно спокойно при нынешней заградительной ставке может арендовать жилье и не торопиться с покупкой, подождать какое-то время до снижения [ключевой] ставки. Но при снижении ставки однозначно спрос возрастёт очень динамично, потому что для многих ипотека станет более доступной», — резюмировал собеседник издания.

Ранее в разговоре с ОСН риэлтор Константин Апрелев сообщил, что спрос на аренду жилья вырос из-за недоступности ипотеки.