Риэлтор Апрелев рассказал, почему стародачные поселки и СНТ стали мишенью для застройщиков
31 января 2025, 17:20
Поправки в программу комплексного развития территорий (КРТ) в Московской области, согласно которым власти по решению спецкомиссии теперь могут изымать участки дачников и садоводов в пользу застройщиков, значительно ухудшают права частных собственников, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. По его словам, стародачные поселки и СНТ интересны для девелоперов, поскольку участки, на которых они расположены, имеют развитую транспортную инфраструктуру и находятся вблизи привлекательных экологических зон. Многоквартирные дома, которые потенциально будут построены на этих территориях, вероятно, смогут найти покупателя благодаря транспортной доступности, однако в будущем рискуют столкнуться с нехваткой социальных объектов: школ, детсадов и поликлиник. Об этом эксперт рассказал Общественной службе новостей.
Напомним, что постановление правительства Московской области №1757, принятое 28 декабря прошлого года, позволяет включать в программу КРТ участки с постройками, которые не подпадают под программу расселения аварийного жилья. Теперь под изъятие могут попасть любые дома — жилые или садовые — если они соответствуют одному из критериев: степень износа не менее 60% для деревянных зданий и 70% для построек из других материалов, а также отсутствие двух и более систем централизованного инженерно-технического обеспечения (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение). Как отмечает «МК», под эти параметры попадает больше половины всех частных домовладений в Подмосковье. Принимать решение об изъятии домохозяйств под КРТ будет специальная комиссия.
«Конечно же, это пугает»
«Принятые нормативные документы, к сожалению, ухудшают защиту прав частной собственности, — говорит Константин Апрелев. — В принципе, действия, направленные на принуждение собственников к регистрации прав, оформлению кадастровых планов, форматированию всех строений и так далее, на мой взгляд, приветствуются. Но вот действия по расширению административных возможностей исполнительной власти, связанных с тем, чтобы в отсутствие нормального законодательного обеспечения развития территории использовать новый инструмент КРТ для освоения стародачных посёлков и других территорий под строительство многоквартирного жилья в промышленных масштабах – конечно же, это пугает. И собственников, и в целом. На мой взгляд, это явный вектор, связанный с лоббированием интересов застройщиков. А с учётом того, что у нас областная власть определённым образом аффилирована с застройщиками, безусловно, это напрягает, потому что людей лишают права, которое у них было ранее».
Эксперт напомнил, что ранее, в рамках Жилищного и Гражданского кодексов, власти могли изымать жилищные или садовые участки исключительно под строительство магистральных трубопроводов или дорог, то есть коммуникаций, необходимых для территориального развития. Теперь же список возможностей по вовлечению земель «в оборот» существенно расширился.
«Почему интересны именно стародачные и ранее освоенные территории? Потому что, по факту, это территории, к которым уже проведены транспортные коммуникации, которые находятся в близости уже существующих населенных пунктов. Это территории, которые находятся рядом с платформами электричек, то есть с железнодорожной инфраструктурой, которая изначально формировалась под создающиеся дачные поселения. Понятно, что застройщик в этой ситуации, получая такие земельные участки, понесёт гораздо меньше затрат на освоение такой территории. Я уже не говорю о том, что под дачные поселения в основном осваивались те территории, которые обладают максимальной привлекательностью: близостью к водоёмам, лесным массивам и прочим зонам, представляющими как экологическую, так и визуальную ценность».
Апрелев также заметил, что в России отсутствуют качественные инструменты поддержания инфраструктуры СНТ и прочих поселков, созданных коммерческим образом. Обслуживание внутрипоселковых дорог осуществляется исключительно за счет собственников, чьи коллективные объединения сейчас пытаются разрушить, а налог на недвижимость, который поступает в муниципальные бюджеты и изначально формировался как средство качественного управления такими территориями, не используется для их развития.
«Пройдёт 10-15 лет, и увидим, что какую-то часть этого жилья, построенного в поле, нужно будет тупо сносить»
«Застроить все многоэтажными многоквартирными домами – это вообще полнейшая глупость, потому что пройдёт 10-15 лет, и увидим, что какую-то часть этого жилья, построенного в поле, нужно будет тупо сносить, потому что это объекты недвижимости без развитой инфраструктуры. Это то, с чем мы столкнулись в нулевых, и на своих ошибках учиться не получается. Понятно, что профессионализм девелоперов сейчас на порядок выше, но он в любом случае ориентирован на потребности, которые были подогреты низкими ставками и субсидированием спроса на новостройки со стороны государства. Я думаю, что об этом золотом веке можно уже забыть и все-таки вернуться в реальность, где спрос будет колоссальным образом меняться, — продолжает собеседник издания. — У нас сегодня есть избыточное количество квартир даже в уже завершенных объектах – именно потому, что они построены в отсутствии нормальной социальной инфраструктуры. А у местной региональной власти нет достаточного количества денежных средств для того, чтобы вкладываться в развитие этой инфраструктуры в каждом поле ради нескольких многоквартирных домов».
По словам Апрелева, сегодня в стране есть огромное количество непроданных квартир даже в домах, построенных в 2008 году. Причина – отсутствие школ, поликлиник, детских садов и прочих объектов социальной инфраструктуры, а также неудовлетворительное инженерно-техническое состояние зданий, которые требуют капитального ремонта уже через несколько лет после введения в эксплуатацию. Новые объекты, построенные на участках, изъятых по КРТ у частных собственников, в перспективе рискуют столкнуться с той же проблемой, однако многое тут зависит от профессионализма девелоперов – при должном качестве проектов, такое жилье вполне может найти своего покупателя, тем более что оно уже будет обеспечено транспортной доступностью из Москвы, пояснил эксперт.
«Такой функционал не должен быть в руках комиссий»
При этом он подчеркнул, что КРТ сам по себе – это хороший и правильный инструмент, который, однако, используется «как слон в посудной лавке: совершенно неадекватно, непрофессионально, некомпетентно, и в интересах чиновников и застройщиков».
«Идея государства правильная с точки зрения комплексного развития территорий и их освоения, но, безусловно, она не должна нарушать права частных собственников, потому что в противном случае это разрушает ценности, на которых строится современное правовое государство, — указал риэлтор. — Здесь есть очень важный момент, на который нужно обратить внимание. КРТ, к счастью и к сожалению, позволяет менять функциональное назначение территорий и переводить земли из одной категории в другую. Это правильно в отношении земель, которые утрачивают функцию, которая у них была до этого. Например, сельхоз угодья, которые оказались в экологически неблагоприятных условиях, скажем, рядом с промзоной, и для производства сельскохозяйственной продукции их использовать уже нельзя. Но когда земли, отнесённые к индивидуальному жилищному строительству, вдруг трансформируются в земли, на которых можно строить многоэтажные дома – наверное, это совершенно неправильно. И такой функционал не должен быть в руках комиссий, потому что комиссии – это экспертно-исполнительные органы. С моей точки зрения, это только право закона. Решение о том, какие территории могут быть отнесены к многоэтажной застройке, не должны опираться на разрушение права частной собственности тех людей, которые много десятилетий создавали какое-то поселение, какой-то коттеджный посёлок, дачное товарищество, где уже сложились определённые культурологические, семейные, исторические ценности. Поэтому мне представляется, что здесь в каких-то вопросах нужно тормознуть».
Ранее в разговоре с ОСН адвокат Денис Кузнецов сообщил, что подмосковные дачники и домовладельцы окажутся беззащитны перед изъятием участков по КРТ.
Больше актуальных новостей и эксклюзивных видео смотрите в телеграм канале ОСН.
