Риэлтор Апрелев рассказал, почему россияне продолжают брать дорогую ипотеку

Россияне продолжают покупать жилье в ипотеку, несмотря на высокие процентные ставки по жилищным кредитам. Люди делают это по разным причинам – от наличия дохода, достаточного, чтобы покрывать платежи, до опасений перед возможным скачком цен на недвижимость в будущем. О том, кому может пригодиться даже дорогая ипотека, зачем люди берут жилищные кредиты под большой процент и почему понижение кредитных ставок неизбежно повлечет подорожание квадратных метров, Общественной службе новостей рассказал вице-президент Гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Ранее стало известно, что минимальные ипотечные ставки в российских банках приблизились к 22%. Это произошло вскоре после очередного повышения ключевой ставки Центробанка до 19% годовых. До этого, еще летом были откорректированы программы льготной ипотеки – в частности, из ипотеки для айтишников исключили жилье в Москве и Петербурге. А совсем недавно выяснилось, что у банков наметилась нехватка лимитов, из-за чего они ужесточили выдачу семейной ипотеки, в том числе повысив первый взнос до 50%.

Иными словами, ипотека для россиян с каждым месяцем становится все более и более дорогой. Сегодня ежемесячный платеж по жилищному кредиту для граждан, не подпадающих под льготные программы, превышает среднюю зарплату – платить новым заемщикам придется более, чем по 100 тысяч рублей.

«Это достаточно хороший инструмент»

blockquote

Разумеется, в таких условиях число жилищных кредитов заметно снизилось, однако оно все еще не равняется нулю. Причем в некоторых случаях нынешняя ипотека позволяет вполне выгодно решить жилищный вопрос. О том, кто может выиграть в текущих условиях, Апрелев говорит:

«Сегодняшняя ипотека может быть полезна, как минимум, тем людям, которые хотят поменять своё жилье на другое. По факту, для того чтобы поменять имеющуюся жилплощадь на большую, и докупить, скажем, одну комнату, нужно не так много финансовых средств. И в этой ситуации ипотека может быть использована именно для финансирования обменных операций, — сказал он. — Если у вас есть квартира, и она больше или меньше, чем вам нужно, и вы хотите ее продать – для этого нужно понизить цену ниже рынка, чтобы найти покупателя, и объединить эти действия с покупкой, и там тоже договориться о снижении цены. Фактически, в этой ситуации вы продаёте квартиру по ценам в рынке или чуть ниже рынка и покупаете в рынке или чуть ниже рынка. Для вас совершенно не важна цена квадратного метра практически в этой ситуации, потому что вы доплачиваете только за недостающие метры, либо получаете деньги за лишние метры при продаже вашей квартиры, если она больше, чем та, которую вы покупаете. Это достаточно хороший инструмент. Да, он дорогой, но, в принципе, он позволяет понизить риски того, что вы, например, продав квартиру, не сможете купить другую, или наоборот, купив квартиру, не сможете продать квартиру свою, чтобы закрыть ипотеку».

При этом, конечно же, сегодня россияне берут ипотеку не только для финансирования обменных операций. Часть кредитов оформляется и с оглядкой на особые условия, действующие на рынке недвижимости при высоких процентных ставках, а также на потенциальные риски и возможности, которые откроются в будущем, продолжает риэлтор.

«На рынке достаточно большой выбор квартир»

blockquote

«Первая причина [по которой люди берут дорогую ипотеку] – их доходы превышают платежи, которые необходимо осуществлять по выплате кредита. Вторая – это решение своих жилищных проблем здесь и сейчас. А третья – ожидание того, что какого-то очень существенного снижения цен на рынке не произойдет, потому что его подогревает серьёзная инфляция, — указал риэлтор. — Собственно говоря, сейчас, при низком платежеспособном спросе, на рынке достаточно большой выбор квартир. Гораздо больший, чем на растущем рынке. И, на самом деле, в таких условиях продавец более сговорчив, можно получить от него более комфортные условия совершения сделки и по цене, и по срокам ожидания выхода на сделку, и по каким-то иным нюансам. Поэтому мне кажется, что в любой ситуации есть определённая возможность выиграть».

Еще одной причиной эксперт назвал надежду заемщиков на то, что в будущем они смогут рефинансировать кредиты по более низкой ставке. Тут, однако, есть нюанс – неизвестно, когда ключевая ставка ЦБ будет снижена, а значит, неизвестно и когда упадут проценты по ипотечным кредитам. Соответственно, людям приходится запасаться терпением и учитывать риски того, что рефинансировать ипотеку в ближайшее время, возможно, не получится.

При этом потенциальной возможностью рефинансирования активно пользуются застройщики, отметил Апрелев. Они предлагают покупателям субсидирование кредита до окончания периода строительства, обещая, что в будущем, после снижения ставок, он сможет рефинансировать свою ипотеку. Такой подход эксперт назвал «не совсем добросовестным», поскольку, опять-таки, никто не знает, когда будут снижены процентные ставки. Кроме того, рефинансирование стоит денег – как минимум, это новая страховка и заключение нового договора, отметил он.

«Когда деньги начнут возвращаться на рынок, цены могут начать быстро расти»

blockquote

Так или иначе, опасения некоторых граждан перед тем, что рынок недвижимости в будущем ожидает серьезный рост цен, не лишены основания, заметил собеседник издания. По его словам, сегодня, в условиях практически заградительной ипотечной ставки, жилье действительно стало дешеветь – так, на вторичном рынке цены упали на 5-20% в зависимости от региона. Аналогично, снижается стоимость и первичного жилья. Все это, однако, происходит в условиях сниженного спроса.

«Когда вы начинаете выплачивать населению достаточно большие ставки по депозитам в банках, рано или поздно у людей становится еще больше денег. В ситуации, когда граждане, которые хотели приобрести жилье, но отложили покупку и положили деньги на депозит, а затем, когда ключевая ставка начала снижаться, вновь вышли на рынок – нет никаких гарантий, что цены очень существенно не подскочат вверх. Когда деньги начнут возвращаться на рынок, цены могут начать быстро расти, — говорит специалист. — Поэтому главная рекомендация тем, кто хочет купить недвижимость, но пока отложил это решение и разместил деньги на депозитах в ожидании окончания периода высокой ключевой ставки – надо будет очень пристально следить за рынком. Как только ключевая ставка начнёт двигаться вниз, спрос начнёт существенно нарастать пропорционально срокам окончания сроков депозитов людей, положивших деньги, чтобы в итоге купить большую площадь недвижимости. Они вернутся на рынок за покупками, и естественно, это разогреет спрос и цены опять начнут расти».

Ранее в разговоре с ОСН риэлтор Константин Апрелев сообщил, что цены на новостройки упадут к Новому Году.