Режим ожидания и банкротство: Что ждет россиян в новых условиях дорогой ипотеки

В июле 2024 года произошло два события, которые кардинальным образом сказались на российском рынке недвижимости – сначала в стране перестала действовать программа неадресной льготной ипотеки на новостройки, а затем Центробанк принял решение повысить ключевую ставку до 18% годовых. Как итог, ипотечные кредиты на первичное жилье заметно подорожали. Теперь ставка по ипотеке в ряде случаев превышает все 20%, и переплачивать по ней заемщикам придется в три раза больше изначальной стоимости жилья. При этом вторичный рынок недвижимости находится в условиях высокой стоимости кредитов еще с начала года.

В таких условиях покупка жилплощади в ипотеку для большинства россиян стала попросту недоступна. В стране все еще действует ряд льготных программ на новостройки вроде IT- или дальневосточной ипотеки, однако на них приходится лишь небольшая доля продаж. На этом фоне многие граждане обратились к сегменту аренды жилья, из-за чего арендные ставки и предложение на рынке заметно сократились.

Как отмечают опрошенные Общественной службой новостей эксперты, в ближайшее время россияне заметно снизят покупательную активность на рынке недвижимости. Вместе с тем, часть населения все же «залезет» в жилищные кредиты, в том числе пользуясь льготными предложениями застройщиков, пытающихся сохранить объемы продаж. В перспективе, это может привести к волне банкротств, отягощенных ипотекой. Тем не менее, назвать жилье в РФ совершенно недоступным для граждан сегодня нельзя, поскольку помимо оставшихся льготных ипотечных программ в стране действует ряд мер социальной помощи. Подробнее – в материале.

По словам вице-президента Гильдии риэлторов Константина Апрелева, на программу неадресной льготной ипотеки приходилось порядка 40% от общего объема продаж жилья на первичном рынке. Еще около 40% продаж осуществлялось по программе семейной ипотеки. Оставшиеся льготные программы – сельская, полярная, IT-ипотека, ипотека в новых регионах и так далее – занимали не более 15%. Завершение неадресной льготной программы приведет к серьезному сокращению рынка, указал он.

«Произойдет двукратное или трехкратное сокращение количества сделок на рынке новостроек».

blockquote

«Я думаю, что количество сделок по новостройкам во второй половине года сократится как минимум вдвое, а возможно и втрое. При этом в первом полугодии, особенно в мае-июне, из-за того, что льготная ипотека подходила к концу и застройщики раскачали рынок ожиданиями того, что она не будет пролонгирована, спрос на первичное жилье вырос. Поэтому по итогам года, я думаю, общее снижение числа выданных ипотечных кредитов по рынку новостроек составит не менее 20-30% по отношению к предыдущему году, что будет не так печально, — говорит аналитик. — А вот по итогам второго полугодия, конечно, все будет достаточно грустно, потому что произойдет двукратное или трехкратное сокращение количества сделок на рынке новостроек, и застройщики будут бороться за каждого потенциального покупателя».

При этом строительные компании еще с начала лета начали предпринимать меры, чтобы сохранить объемы продаж, отметил Апрелев. Например, некоторые из них предлагают практически нулевую ставку по кредиту на ближайшие два года или до окончания строительства объекта, надеясь, что к завершению этого срока ЦБ понизит ключевую ставку хотя бы до 12-15%. Другие застройщики продают жилплощадь по сниженному проценту, беря на себя часть выплат по кредиту, однако выставляя при этом более высокую цену за квадратный метр.

Оставшиеся компании – их примерно треть – просто реализуют жилплощадь со скидкой, дешевле, чем аналогичное жилье в уже построенных объектах. По мнению собеседника издания, такая стратегия является наиболее разумной, и в конечном итоге к ней придут все игроки рынка.

«Цены точно понизятся примерно на 15-20% к концу года».

blockquote

«Мой прогноз – рынок начнет корректироваться, и цены точно понизятся примерно на 15-20% к концу года для большинства застройщиков, и они перейдут к более прозрачной системе ипотечного кредитования. Кто-то по-прежнему будет пользоваться нулевой или пониженной ставкой по ипотеке на период строительства, кто-то будет пользоваться пониженной ставкой на более продолжительный период, предоставляя так называемые суррогатные ипотечные продукты. Но я думаю, что Центробанк будет производить достаточно жесткий контроль за ситуацией, чтобы не повышать риски, потому что такая ситуация может привести к неоднозначности на рынке и к тому, что в этом сегменте банки потеряют кредитоспособность и платежеспособность. Эта функция Центробанком отслеживается. По этой причине я думаю, что здесь будут ужесточаться требования к выдаче ипотечных кредитов, и, естественно, это приведет к еще большему сокращению спроса на первичном рынке», — сказал эксперт.

Собственно, россияне в сложившихся обстоятельствах будут снижать свою активность на рынке покупки жилья. Часть из них перейдет из сегмента новостроек на рынок уже готового жилья, а кто-то обратится к аренде жилплощади. Риэлтор заметил, что покупать квартиры сейчас будут в основном люди с накоплениями, либо те, кто хочет «разменять» старое жилье. Остальные же будут находиться в «зоне ожидания» и продолжат снимать жилье, так как даже при повышении арендных ставок это все еще будет дешевле, чем ипотека.

«Логично на самом деле дождаться, когда понизится ключевая ставка, и когда рынок придет в состояние равновесия, при котором спрос начнет балансировать с предложением, и мы увидим начало прироста количества сделок. В этот период, или незадолго до его начала, и нужно начинать покупки. Я думаю, что население ровно так и будет поступать», — указал Апрелев.

Так или иначе, полной остановки рынка недвижимости в России все же не будет – несмотря на дороговизну кредитов, россияне продолжат покупать жилье в ипотеку, хоть и в гораздо меньших объемах. Как считает управляющий партнер юридического бюро «Кваша и партнеры» Дмитрий Кваша, в будущем это может привести к волне банкротств среди заемщиков.

«Если квартира заложена в ипотеку, то с ней можно попрощаться».

blockquote

«Учитывая, что ставки по ипотеке и потребительским кредитам вообще сейчас у нас близки к 20% и превышают эту цифру, естественно, в дальнейшем это скажется на волне банкротств и банкротств, отягощённых ипотекой, что в разы сложней для арбитражного управляющего, который будет вести эту процедуру, и что в разы плачевней для человека, который в эту процедуру залезет и пойдёт банкротиться. Почему – потому что ипотечное залоговое имущество забирается в процедуре банкротства и выставляется на торги. Даже если это единственное жилье, оно не имеет того иммунитета, которым у нас обладает единственная квартира, единственный дом, земельный участок и так далее. Если квартира заложена в ипотеку, то с ней можно попрощаться. Есть, конечно, судебная практика, которая говорит о том, что ипотечную квартиру, возможно, удастся уберечь в случае, если ипотека выплачивается, но не платятся другие кредиты, но с учётом огромных ставок сейчас люди просто не будут вывозить», — говорит юрист.

Кваша также обратил внимание на льготные предложения застройщиков по нулевому или пониженному проценту по ипотеке на какой-то период. Их он назвал «большой ловушкой».

«Пока у человека льготный период он кое-как справляется, а потом, когда начинает платить реальные проценты, он попадает в такую долговую яму, из которой уже не выбраться иначе как с помощью продажи этой ипотечной квартиры и расчёта по накопившейся задолженности, — указал он. — Большая проблема здесь в том, что, реализовав эту квартиру, человек остаётся не только без нее, но ещё и с долгами, потому что квартира обременена прописанными там людьми и продается с торгов. Соответственно, продаётся она ниже рынка, и на полученную сумму человек не всегда может рассчитаться по накопившимся процентам. Поэтому человек будет банкротом, у него заберут квартиру, и он ещё будет обязан компенсировать набежавшие проценты. И даже если долгов после банкротства не будет – как минимум, человек уже будет лишён квартиры, за которую он так или иначе внёс первоначальный платёж».

По мнению юриста, все способы обхода высокой ключевой ставки, которые предлагают застройщики, в будущем могут «аукнуться» людям, которые ими воспользуются.

Как отмечает председатель комитета Государственной думы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов, условия по жилищным кредитам, которые сейчас предлагают банки, действительно делают ипотеку труднодоступной для граждан, не относящихся к льготным категориям. Он заметил, что ежемесячные выплаты могут достигать 100-150 тысяч рублей, что для большинства россиян является слишком большой суммой.

Впрочем, заметил парламентарий, ключевая ставка и проценты по ипотеке – это все-таки вопрос денежно-кредитной политики страны, за которую отвечает Центробанк, и которая меняется в зависимости от экономической ситуации и текущих потребностей. При этом он не исключил, что нынешняя дороговизна жилищных кредитов в будущем может привести к «самым разным последствиям» для заемщиков.

Что касается доступности ипотеки, Нилов подчеркнул, что, хотя в стране и завершилась неадресная ипотечная программа на новостройки, россиянам все еще доступен ряд других льгот.

«Я считаю, что ипотечные программы себя зарекомендовали. Конечно, те льготные программы, которые были запущены без достаточных ограничений, позволили многим сделать деньги из воздуха и тем самым раскочегарить рынок жилья, в связи с чем необоснованно выросли цены. Поэтому сейчас и были введены определённые ограничения на этот счёт. Но при этом, я считаю, ипотечные программы все-таки работают нормально. То, что есть помощь молодым семьям, семьям с детьми, IT-ипотека – это все должно быть. Но при этом нужны определённые рамки разумности, чтобы не было злоупотреблений».

Депутат заметил, что помимо льготных ипотечных программ в России действует ряд мер социальной помощи. Так, в стране индексируются пенсии для работающих пенсионеров, миллионы семей получают соцподдержку, действует специальная семейная налоговая выплата, доступен налоговый вычет и так далее. Все эти меры подкрепляются прямыми расходами из бюджета, указал он.

«Сегодня жилищный вопрос решить гораздо проще, чем, скажем, 10 лет назад».

blockquote

«Вопрос ипотеки так или иначе связан с семьями, а семья – это не только мама, папа и дети. Это и бабушки дедушки. Здесь надо смотреть комплексно. Конечно, у пенсионеров нет возможности рассчитывать на льготную ипотеку, но есть программы, по которым их дети или внуки могут решить свой жилищный вопрос, — указал собеседник издания. — У нас есть очереди на получение жилья социального найма – государство оказывает помощь отдельным категориям граждан, которые имеют на это право, в том числе инвалидам, ветеранам боевых действий, детям-сиротам, нуждающимся, репрессированным и так далее. Плюс, сегодня некоторые работодатели обеспечивают кадры жильём, тем самым привлекая необходимых сотрудников, в том числе из других регионов. Поэтому сегодня жилищный вопрос решить гораздо проще, чем, скажем, 10 лет назад. Но при этом есть определённые сложности, вызванные ситуацией в экономике. То, что ключевая ставка так подскочит, конечно, никто спрогнозировать не мог, но это реакция на все происходящее».

Ранее в разговоре с ОСН риэлтор Константин Апрелев сообщил, что цены на аренду жилья осенью вырастут на 15-20%.