Адвокат Кузнецов: Подмосковные дачники и домовладельцы беззащитны перед изъятием участков по КРТ

Владельцы частных домов в ближнем Подмосковье, подпадающих под критерии сноса по программе комплексного развития территорий (КРТ), никак не смогут защититься от изъятия их имущества, поскольку данный механизм носит, по сути, принудительный характер. Оспорить собственники смогут только размер выкупа-компенсации, которая, впрочем, рассчитывается по рыночной цене. Об этом Общественной службе новостей рассказал адвокат Московской коллегии адвокатов №1, эксперт в сфере земельно-имущественных отношений Денис Кузнецов.

Ранее, 28 декабря прошлого года, правительство Московской области приняло постановление №1757, согласно которому теперь в программу КРТ могут включать участки с постройками, которые не подпадают под программу расселения аварийного жилья. Это означает, что любые дома – жилые или садовые – расположенные в зоне КРТ, могут быть «изъяты для государственных или муниципальных нужд», если они удовлетворяют одному или нескольким критериям. Собственно, критерии следующие: степень износа постройки не менее 60% для деревянных зданий и не менее 70% для домов из других материалов, а также отсутствие двух и более «систем централизованного инженерно-технического обеспечения», то есть теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Под эти параметры подходит больше половины всех частных домовладений в Подмосковье, сообщает «МК».

«Застройщикам не хватает ликвидной земли»

«Что касается программы КРТ в Московской области, то, в принципе, ничего удивительного в этом нет. К этому все шло, — говорит Денис Кузнецов. — Москва очень активно пользуется этой программой, правда, под нее подпадают не жилые дома, а, как правило, какие-нибудь промзоны и прочие территории, собственники которых не хотят развиваться. Город с помощью этой программы, можно сказать, принудительно изымает земельные участки у владельцев для их развития в интересах и в целях города. Малозастроенные территории, какие-то одноэтажные склады – городу это не нравится, они некрасиво выглядят и не развивают район, в котором они расположены. Московская область, судя по тому, что я читал из этого постановления, будет действовать таким же способом. Область тоже хочет определённым образом развиваться на близлежащих [к Москве] территориях. Застройщикам не хватает ликвидной земли, которая будет пользоваться спросом у потенциальных покупателей. Поэтому такой механизм».

По словам адвоката, сейчас в стране готовится пакет поправок в федеральное законодательство, в частности в Земельный Кодекс, который распространит программы КРТ на всю страну – пользоваться этим механизмом сможет не только Москва и отдельные области и города, но все регионы России.

Собственно, происходит изъятие имущества под КРТ следующим образом. Власти определяют территорию, и ищут инвестора, который будет ей заниматься. В Москве собственникам предварительно предлагают собраться и начать развивать зону самостоятельно, а если они этого не делают, земельные участки отдают инвестору, который выплачивает компенсации собственникам, сносит здания и начинает строительство в соответствии с концепцией развития. Вероятно, в Подмосковье все будет происходить примерно так же – владельцы старых частных домов без подведенных коммуникаций вряд ли смогут обеспечить развитие территории, а потому выделенные под КРТ территории будут изымать и отдавать застройщикам, при этом как бы выкупая участок, выплачивая компенсацию, отметил адвокат. Размер компенсации определяется после оценки в соответствии с рыночной стоимостью, пояснил он.

«Сначала выплата, и только потом прекращение права собственности»

Причем отказаться от изъятия участка в пользу «государственных или муниципальных нужд» собственники не смогут, указал Кузнецов.

«Если это происходит в рамках КРТ, и если в Московской области работать это будет так же, как в Москве, то, по сути, это будет принудительно. В некоторых кругах это называют «репрессивным методом освоения земли». Так что нет, собственник не может отказаться, если он попал в границы программы, если его дом подпадает под критерии, и собственники этих территорий не оспорили постановление. У него, по сути, в принудительном порядке изымут участок, но с компенсацией. Причем сначала выплата, и только потом прекращение права собственности. Если собственник не согласен с предлагаемой суммой, он может обратиться в суд, и там ее оспорить», — объясняет адвокат.

По мнению Кузнецова, опасаться того, что большинство дачных поселков и СНТ в Подмосковье скоро окажется у застройщиков по программе КРТ, пока не стоит. Он отметил, что поначалу изъятие, скорее всего, будет происходить по «точечному варианту» ввиду отсутствия четких критериев. Прописанные «не менее 60% износа и отсутствие коммуникаций» не дают понять, какая территория точно попадет под программу, поскольку в одной и той же зоне могут быть как старые постройки без водопровода, так и вполне сносные дома со всеми инженерными системами. Изъять один участок и оставить другой власти не смогут, так как речь идет именно о комплексном развитии территорий.

«Собственник здесь – незащищённая сторона»

«Здесь очень много нюансов, и пока непонятно, как это будет реализовано», говорит адвокат. Как вариант механизма реализации программы в Подмосковье, застройщики вместо денежных выплат могут предлагать собственникам квартиру в доме после завершения строительства, рассуждает он.

«У КРТ две стороны: собственника и города или области. Для первых происходит изъятие собственности с компенсацией, и она не всегда справедлива. Люди потом на долгие годы уходят в суды. Яркий пример в Московской области – он не в рамках КРТ реализовывался, но ситуация похожая – это строительство третьей взлётно-посадочной полосы в Шереметьево. То же самое – несколько деревень попали под изъятие для строительства, и потом суды по компенсации затягивались на три-четыре года. Так что с точки зрения собственников – я часто представляю их интересы в этом вопросе – это, наверное, не очень хорошо, потому что людей к этому принуждают. Если их устраивает то, что они имеют, и не хотят развиваться – это их право по Конституции. Но со стороны государственного органа есть концепция развития города или области, они хотят развивать эту территорию, делать ее инвестиционно-привлекательной, строить больше объектов, собирать больше налогов, создавать какие-то коммерческие помещения, чтобы туда приходили кафе, рестораны, общественно-деловые пространства, и все это создавало более привлекательную среду. У тех и других разные задачи, и тут они не сходятся. Я смотрю на это так, что все-таки собственник здесь – незащищённая сторона», — резюмировал собеседник издания.

Ранее в разговоре с ОСН юрист Иван Соловьев рассказал, можно ли случайно стать спонсором террористов при оплате переводом.