Риэлтор Апрелев объяснил, как правильно составить договор об аренде квартиры

Правильно составленный договор об аренде квартиры способен удовлетворить интересы как арендатора, так и арендодателя, а также избавить их от потенциальных проблем и рисков – экономических и правовых. Учитывая, что рынок съемного жилья в России в последние месяцы испытал ощутимый подъем на фоне подорожавшей ипотеки, понимание юридических тонкостей аренды недвижимости стало особенно актуальным.

Что обязательно должно быть в договоре об аренде квартиры, Общественной службе новостей рассказал вице-президент Гильдии риэлторов Константин Апрелев.

«Взаимоотношения [собственника и нанимателя], конечно, должны быть четко зафиксированы в письменном виде, то есть должен быть заключён официальный договор, в двух экземплярах. Он может быть долгосрочным и краткосрочным. На сегодняшний момент, долгосрочные договоры подлежат регистрации. Арендная ставка по ним будет выше, и в них будет гораздо больше деталей, связанных с возможностью увеличения стоимости проживания. Краткосрочные же, то есть до 12 месяцев, не регистрируются, и это более распространённая форма. 85-90% всех арендных взаимоотношений выстроены именно в рамках таких письменных договоров», – сказал эксперт.

Опись квартиры

Договор об аренде жилья должен содержать кучу условий и деталей, затрагивающих разные аспекты отношений арендатора и арендодателя, их прав и обязанностей, указал Апрелев. Но прежде всего, конечно же, документ должен включать в себя персональную информацию сторон: паспортные данные, место регистрации, адрес постоянного проживания, контактный номер, банковские реквизиты и так далее.

«У сторон возникает гораздо меньше вопросов»

blockquote

«Квартира по договору должна быть описана: где она находится, какова её площадь, на какой срок она сдаётся, по какой цене. Конечно же, должно быть обозначено состояние квартиры, а в отдельном протоколе описана мебель и оборудование, которое в ней находится, их состояние и степень износа. Это очень важно. Почему нужно указывать степень износа оборудования: отличное состояние, хорошее или удовлетворительное? Потому что тогда, в случае, если расторгается договор, у сторон возникает гораздо меньше вопросов, — говорит собеседник издания. — Также должно быть описано, каким образом ремонтируется либо замещается испорченный предмет или вышедший из строя прибор, кто финансово за это отвечает, каким образом осуществляется экспертиза на предмет того, по чьей вине это произошло. Еще нужно понимать, какое оборудование, в случае выхода из строя, заменяет собственник квартиры, а также как устраняются аварийные ситуации, каким образом и в какие сроки это все происходит, кто ведёт ремонт, куда обращается человек, проживающий в квартире в случае аварийной ситуации и так далее. Эти моменты, безусловно, имеют значение».

Кроме того, добавил риэлтор, квартира и оборудование, которое в ней находится, по-хорошему должны быть застрахованы, в том числе от вреда со стороны третьих лиц на случай, например, если соседи сверху устроят потоп. В договоре также нужно указать, за чей счет осуществляется страховка – как правило, за счет собственника – а также прописать зону ответственности нанимателя – к примеру, он будет отвечать за действия своих гостей, а также обязуется соблюдать часы тишины и прочие правила.

Обязанности сторон

Отдельно в договоре должен быть прописан порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг – кто вносит платежи, и что именно он оплачивает: только расходы по приборам учёта, либо их и еще какие-то расходы, либо все коммунальные расходы сразу. Это важно не только для нанимателя жилья, но и для собственника из-за рисков, связанных с тем, как затраты арендатора на ЖКУ зачитываются налоговой службой, продолжает Апрелев.

«Самым ключевым моментом в договоре является гарантийный взнос – так называемый страховой депозит, который получает собственник квартиры в качестве гарантии выполнения арендатором всех условий договора: своевременной оплаты и возмещения ущерба имуществу, если он будет нанесён, – говорит эксперт. – Должны быть четко зафиксированы сроки уплаты и штрафные санкции в отношении сторон, например, на случай, если прошёл оговоренный период времени, а кран не был починен, или человек не оплатил аренду вовремя. Обычно именно страховой депозит расходуется на погашение этих платежей, и далее он опять должен быть пополнен. Все эти моменты должны быть чётко перечислены в договоре».

Порядок оплаты за проживание также должен быть закреплен в договоре – когда и каким образом арендатор передает собственнику деньги. Немаловажный пункт – условия повышения арендной ставки: как это происходит, как часто хозяин квартиры может это делать, насколько допустимо поднимать ставку за раз и так далее.

«Должны быть оговорены все условия расторжения договора»

blockquote

«Конечно же, должны быть оговорены все условия расторжения договора: возвращается ли депозит, каков порядок освобождения квартиры, за сколько стороны обязаны предупредить о расторжении договора, каким образом подписываются акты приёма-передачи и перевозврата квартиры при завершении договорных отношений», – добавил собеседник издания.

Помимо прочего, в договоре также должны быть прописаны все условия проживания для арендатора: сколько людей может жить в квартире, можно ли завести домашнее животное, можно ли курить в помещении и так далее. Устанавливаются и запреты для арендатора – например, то, что арендатору нельзя сдавать квартиру в субаренду, нельзя делать в ней переустройство или ремонт без согласия собственника и так далее.

Исключение рисков

«Как арендатору уберечься от необычных ситуаций? Естественно, в договоре должно быть предусмотрено, что, например, при расторжении договора сторона должна за некий срок уведомить другую о том, что хочет прекратить условия аренды. Но эти моменты отражаются зеркально, то есть арендатор тоже должен будет уведомить собственника о намерении съехать за такой же срок», – указал Апрелев.

Большая часть пунктов в договоре об аренде направлена на минимизацию экономических рисков как для арендатора, так и для арендодателя. Впрочем, помимо них, есть и другие риски – криминальные. Чтобы исключить их, осторожность придется проявить не только при составлении договора, но и при его подписании.

«Нужно видеть все подлинники всех правоустанавливающих документов»

blockquote

«При заключении договора нужно убедиться, что квартира сдаётся с согласия всех собственников и зарегистрированных на этой жилплощади. В случае, если собственников несколько, в договоре должно быть несколько подписей, либо к тексту договора должна быть приложена доверенность со стороны остальных собственников в адрес лица, которое подписывает документ, – объясняет риэлтор. – Естественно, при подписании договора нужно видеть все подлинники всех правоустанавливающих документов. Можно запросить дополнительно выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета, а также выписку из реестра о том, кто является собственником на текущий момент. Такие документы сейчас можно легко получить в электронном виде практически за сутки. Если все эти моменты будут учтены, риски для сторон будут минимальны».

Ранее в разговоре с ОСН риэлтор Константин Апрелев объяснил, почему арендатор должен платить комиссию агенту, которого нанял собственник.