Юрист Кваша: Банк может забрать ипотечное жилье, если его сдают в аренду

Сдача жилья в аренду является популярным способом повысить свой доход через пассивный заработок. Но бывают ситуации, когда сдаваемое жилье находится в ипотеке, а деньги от аренды идут на погашение долга перед банком.

Юрист Дмитрий Кваша назвал такую практику законной и допустимой. В беседе с Общественной службой новостей он рассказал, какие нюансы надо учитывать при сдаче ипотечного жилья в аренду и могут ли претендовать арендаторы на это жилье.

«У нас не предусмотрен запрет на сдачу ипотечного жилья, кроме случаев, когда на это требуется согласие залогодержателя или банка. Это должно быть отдельно прописано в договоре», — начинает беседу эксперт.

Он предупредил, что если в условиях договора есть обязательство согласовывать аренду с банком, то надо неукоснительно его выполнять.

«Перед тем, как сдавать жилье, надо обязательно смотреть условия ипотечного договора. Если там не указано, что на сдачу жилья нужно согласие залогодержателя, то ограничений нет. Если такое ограничение есть, то клиентам банков надо быть аккуратнее. Если нарушается данное условие, то кредитный договор или договор ипотеки может быть расторгнут в одностороннем порядке. Основание для этого – нарушение условий договора», — передает юрист.

Дмитрий Кваша обратил внимание, что, как правило, банки лояльно относятся к тем, кто сдает ипотечное жилье в аренду. Для них главное, чтобы заемщик вовремя вносил платежи и закрывал долг.

«В моей практике не встречалось ни одного подобного кейса, где бы за такое нарушение банк пошел расторгать договор ипотеки. Для банка главное, чтобы клиент платил деньги. А одним из источников дохода для клиента может быть сдача квартиры в аренду. Смысл стрелять себе же в ногу, что потом банк будет делать с залоговым имуществом? Это суды, перерасчет, выставление квартиры на торги – слишком много проблем. Гораздо проще, если клиент сдает квартиру в аренду», — считает собеседник издания.

Юрист подчеркнул, что если деньги с аренды идут на погашение ипотеки, то это не дает право арендодателям считать квартиру своей собственностью.

«У арендаторов нет никакого права в отношении данного жилья. Взаимоотношения строятся между арендаторами и собственниками жилья, коими являются приобретатели квартиры в ипотеку».

«Квартира с момента покупки и оформления договора ипотеки уже принадлежит физическим лицам, но на весь срок договора действует и договор залога данной недвижимости перед банком», — уверяет эксперт.

При этом, арендодатель также имеет ряд обязательств перед арендаторами. И если расторгается договор, он должен выплатить обеспечительный платеж или вернуть залог, который вносили арендаторы.

«Перечисление денег, которое платится за аренду и которое уходит на погашение ипотеки, не снимает обязательств с человека, который эту квартиру сдает. Если вдруг договор расторгается, он не может не вернуть деньги арендаторам только потому, что он с них оплатил ипотеку. Арендатор имеет полное право требовать обеспечительный платеж или возвращение двойной суммы, которую он внес», — обращает внимание юрист.

Дмитрий Кваша призвал сдавать жилье законным путем. Он назвал наиболее выгодный способ, как это можно сделать.

«Вы можете сдавать квартиру, как физическое лицо, ИП или по самозанятости. Самый выгодный способ сдавать жилье по самозанятости».

«При этом вы платите 4% налогов с того дохода, который получаете от физических лиц. Если вы сдаете жилье, как физическое лицо, то вы должны будете платить налог в 13 или 15%», — говорит он.

Юрист напомнил, что за незаконную сдачу квартиры в найм могут грозить серьезные санкции и проблемы с налоговой.

«Надо понимать, что вы не можете скрывать этот доход, поскольку вам может грозить за неподачу 3-НДФЛ доначисление налогов и штраф в размере 20%. Сейчас это все легко вскрывается и отслеживается путем денежных переводов вам на счет или сам банк может на вас донести. Лучше сделать все легально и не рисковать в будущем», — резюмирует Дмитрий Кваша.

Ранее Общественная служба новостей информировала, за что могут изъять земельный участок. Подробности ищите в материале.