Экономист Колташов: Чтобы жилье в РФ стало доступным, нужно разгрузить мегаполисы

Окна возможности для приобретения недвижимости в рыночной экономике периодически закрываются и открываются. Так, сегодня приобретать жилье в России невыгодно — квадратные метры стоят дорого, а ставки по ипотеке достигают 20 %, а то и выше. При этом в последние 15 лет в РФ уже несколько раз возникала ситуация, когда квартиры стоили дешево, а жилищные кредиты выдавали под весьма низкий процент. Такое непостоянство на рынке недвижимости связано с рядом факторов, включая то, что слишком дешевая ипотека сдерживает развитие экономики и приводит к росту цен на жилплощадь. Чтобы сделать покупку жилья более доступной для широких масс населения, в стране нужно пересмотреть ряд важных социальных и государственных вопросов, а также превратить ипотеку в дополнительный, а не основной инструмент приобретения квадратных метров. Об этом Общественной службе новостей рассказал экономист, директор института нового общества Василий Колташов.

«Новый средний класс»

«Доступная ипотека, сохраняющаяся на протяжении длительного времени, является причиной безумных цен на жилье в крупных городах. Если ипотека в мегаполисах, где цены на недвижимость и так уже очень высокие, будет доступной и будет основным инструментом покупки жилья, то цены будут лететь вверх и дальше, и мы не должны будем удивляться тому, что квадратный метр будет стоить и 300 тысяч, и 500 тысяч, и миллион рублей. И я имею в виду не элитную недвижимость, а самую обыкновенную», — говорит эксперт.

Рост цен на недвижимость на фоне дешевой ипотеки также усугубляется действиями спекулянтов, которые активно скупают квартиры, тем самым еще сильнее ускоряя процесс подорожания, продолжает Колташов. Как итог, жилье дорожает на десятки процентов в год, при том, что средняя семья за это же время может накопить лишь около 5 % от стоимости, из-за чего покупать квадратные метры приходится в долг, в условиях ажиотажа. Нередко это приводило к тому, что застройщики предлагали квартиры неудовлетворительного качества, но люди покупали их за неимением выбора, ведь через год такая же квартира будет стоить дороже, указал экономист.

«Необходимо вывести все крупные компании из Москвы»

blockquote

«В чем причина этой проблемы? В избыточной сконцентрированности торговой активности в мегаполисах. Для того чтобы жилье стало доступным, необходимо разгружать мегаполисы, прежде всего Москву. Необходимо вывести все крупные компании из Москвы и распределить их группами по крупным региональным городам, чтобы московский рынок недвижимости начал остывать, чтобы региональные экономики получили стимулы, чтобы там появились хорошие рабочие места. Льготную ипотеку — сейчас она называется семейная — разумно обеспечить там, где цены на недвижимость не являются запредельными. Это небольшие центры, небольшие города. И здесь государству имеет смысл стимулировать покупателя, потому что во всех остальных случаях оно стимулирует спекулянта и обнаглевшего застройщика», — продолжает собеседник издания.

По мнению Колташова, распределение крупных предприятий по регионам страны приведет к рассредоточению спроса и, соответственно, к росту цен на недвижимость в этих регионах. Однако благодаря новым рабочим местам и развитию местной экономики в субъектах Федерации появится «новый средний класс вне крупнейших мегаполисов», который и сможет позволить себе покупку жилья. При этом ипотека должна будет из основного способа покупки жилплощади превратиться в дополнительный инструмент, считает эксперт.

Впрочем, если крупные компании переедут в регионы и станут платить своим сотрудникам высокие зарплаты, на фоне чего начнет расти рынок недвижимости, то что делать, скажем, провинциальным учителям и медикам, зарплаты которых часто оставляют желать лучшего? По мнению Колташова, один из вариантов решения этого вопроса — предоставление льготного жилья и кредитования для определенного круга профессий. Еще одна возможность — платить им высокие зарплаты. Экономист отметил, что если государство будет выплачивать региональным труженикам образования и медицины большие оклады, это повлияет на уровень зарплат во всех субъектах — работодателям придется повышать зарплаты, чтобы конкурировать с госучреждениями. При этом необходимо будет разобраться с чрезмерной бюрократизацией таких профессий и переориентировать их с количественных показателей на качественные в системе оценки результатов труда, добавил он.

Время для накоплений

Так или иначе, продолжает Колташов, прямо сейчас покупатель на рынке недвижимости находится в невыгодном положении. За время существования неадресной льготной ипотеки на новостройки спекулянты подняли цены на недвижимость и создали панический спрос. Теперь же программа неадресных жилищных льгот завершилась, и ставки по ипотечному кредиту для большинства граждан сильно возросли вслед за ключевой ставкой ЦБ. При этом рынок недвижимости достаточно архаичен и не любит реагировать на экономические процессы снижением цен — этого можно ожидать от застройщиков, однако продавцы во вторичном сегменте, вероятно, еще долго будут сохранять высокую стоимость квадратных метров, говорит эксперт.

«Это убьет нашу экономику»

blockquote

«Дешевая ипотека замедляет экономический рост. Дешевая ипотека, которая была в США, Канаде, Англии, в Евросоюзе, в Японии, сделала недвижимость запредельно дорогой, просто непокупаемой. И в таких условиях всякая экономическая деятельность в этих странах оказалась необоснованно дорогостоящей. Почему у нас обрабатывающая промышленность пошла вверх? Потому что у нас все дешевле, у нас есть энергоресурсы, сырье, у нас недвижимость не душит рост. А теперь представьте себе, что у нас любой квадратный метр будет стоить, допустим, от полумиллиона рублей по всей стране. Это убьет нашу экономику. А с помощью дешевого кредита и спекулянтов это сделать очень несложно», — указал экономист.

Потенциальная опасность низких ипотечных ставок, впрочем, не означает, что жилищный кредит должен быть дорогим. Рынок непостоянен, и неблагоприятные для потребителя периоды на нем чередуются с этапами реальной выгоды. Об этом Колташов говорит:

«Сейчас время готовить первоначальный взнос»

blockquote

«На мой взгляд, ипотека должна быть в пределах 8 %. И у нас она уже была такая несколько раз за последние 15 лет. Очевидно, что покупка жилья — это не что-то, что делается всегда и непрерывно. Сейчас, например, покупать недвижимость невыгодно, потому что цены задрали слишком высоко, ипотека тоже дорогая. Сейчас время готовить первоначальный взнос или копить деньги на покупку. Потом можно будет купить, но сейчас не подходящий момент, — указал он. — До этого неоднократно были моменты, когда рынок проседал в цене, например, в 2016 году, и можно было, имея полную сумму денег, приобретать жилье. И были моменты, когда стартовала дешевая ипотека. Современная капиталистическая экономика — она не такая простая, как себе представляют некоторые адепты, критики, рыночные фундаменталисты и антирыночные скептики. Тут окна возможностей периодически открываются и закрываются».

Ранее в разговоре с ОСН экономист Елена Ведута объяснила, почему повышение МРОТ в два раза ничего не изменит.