Банкротства, падение цен, новые планировки: Экономист Колташов о грядущих переменах на рынке недвижимости

Высокая ключевая ставка ЦБ запустила положительные процессы на рынке недвижимости – в перспективе 2025 года его ждут серьезные, если не революционные, изменения. В условиях дорогого кредита для бизнеса и для потребителей, застройщики будут вынуждены снижать цены на квадратный метр и пересматривать подходы к строительству, приближая планировку квартир к запросам общества и демографическим задачам, стоящим перед государством, а часть из них может вовсе разориться. Граждане на такой случай «максимально застрахованы» эскроу-счетами. Ипотека при этом превратится из единственного способа купить жилье в вспомогательный инструмент благодаря большим процентам по депозитам и остыванию рынка. Потребителям выгоднее будет копить на недвижимость, чем влезать в кредит. Об этом Общественной службе новостей рассказал экономист, директор Института нового общества Василий Колташов.

Ранее аналитики и государственные деятели стали выражать опасения касательно дальнейшей судьбы рынка недвижимости в РФ. Переход застройщиков на кредиты с плавающей ставкой поставил их перед серьезными рисками. В условиях высокой ключевой ставки ЦБ, ипотека для нельготных категорий граждан стала практически недоступной, из-за чего на рынке резко упал спрос, что, в свою очередь, привело к ощутимому снижению доходов бизнеса. При этом застройщикам самим необходимо выплачивать проценты по промышленным кредитам, а также выполнять планы по наполнению эскроу-счетов. Сложившаяся ситуация ставит под угрозу как коммерческие, так и жилищные проекты.

«Люди понимали, что накопить на жилье они не могут».

blockquote

О том, что ждет рынок жилья в России, Василий Колташов говорит:

«Рынок в крупных городах будет остывать, особенно, наверное, в Москве. Остужение рынка происходит после того, как он бешено перегревался в последние годы. Застройщики невероятно радовались тому, что цены растут хотя бы на 20% за год. При этом люди понимали, что накопить на жилье они не могут. Механизм покупки жилья не предполагал сбережений, он предполагал, что надо занять где-то денег, например, взять кредит ипотечный в условиях бешеного роста цен на недвижимость, — сказал он. — В результате сложилась нездоровая ситуация для застройщика и для покупателя. Хуже всего было то, что стоимость квадратного метра резко ушла вверх. И мы, как экономика, приблизились к ситуации на Западе, когда безумно дорогая недвижимость делает невозможным экономический рост».

По словам эксперта, остывание рынка недвижимости в РФ должно было начаться еще в 2020 году, однако тогда падение отрасли было остановлено «контрциклической политикой» – введением неадресной льготной политики на новостройки, из-за чего «надувание пузыря» продолжилось. Это, однако, стало серьезной ошибкой со стороны государства, считает экономист, поскольку важно не только субсидировать жилищные кредиты, но и учитывать, какое жилье эти субсидии помогают купить. В результате в стране продолжали строить и продавать «студии, однушки и уродливые двухкомнатные квартиры». При этом к застройщикам никто не предъявлял требований по соответствию демографическим потребностям государства – просторных квартир с кухней и несколькими комнатами для семей с двумя и более детьми они почти не предлагали, отметил Колташов.

«Потребитель, конечно, давно хочет такую квартиру, это предел мечтаний для многих наших граждан, но тут возникает проблема. Застройщики чувствовали себя на рынке настолько по-королевски, что запрос российских семей они игнорировали. Они только хотели, чтобы цены росли, и находились в симбиозе со спекулянтами, с банками и, видимо, с некоторыми чиновниками, которые не хотели замечать стоящие перед государством демографические задачи, а хотели просто субсидировать застройщиков, в том числе в Москве. Но в Москве государство вообще не должно было ничего делать. Московский рынок надо было начать всеми силами остужать уже 10 лет назад, чтобы этот процесс носил плавный характер, — продолжает собеседник издания. – Теперь, конечно, за всех расплачиваться будет застройщик, потому что при высокой ставке он не может лишние деньги не положить на депозит, и в итоге у него их нет, что чревато кучей проблем. Они, впрочем, должны были вылезти уже давно. Сейчас это перспектива 2025 года. Все эти диспропорции должны будут начать рыночным и нерыночным путём постепенно устраняться».

Экономист указал, что в России за последние десятилетия было построено очень много «плохой» недвижимости с архаичной планировкой. Застройщики при этом полностью игнорировали запросы общества. Нынешняя же ситуация потребует от них конкурентоспособности, «которой у них зачастую нет», сказал он.

«Все это должно будет подешеветь и превратиться из самых козырных продуктов в хлам».

blockquote

«Рынок переполнен недвижимостью. У спекулянтов очень много однокомнатных квартир, студий. Все это должно будет подешеветь и превратиться из самых козырных продуктов в хлам или в продукт ширпотреба. Перепроизводство недвижимости на лицо, и застройщики, если они хотят развиваться, должны будут предлагать жилье другого качества. Естественно, цены будут на неё ниже. Это позволит им выжить на рынке, даже если он снижается, и выбивать семейную ипотеку под свои проекты, — говорит Колташов. — Здесь, конечно, встаёт вопрос о том, как застройщикам это сделать? Видимо, не надо строить сейчас. Либо, во-первых, строить медленно, если они могут себе это позволить, постепенно достраивать существующие объекты, а во-вторых, исправлять проекты, которые еще можно исправить, учитывая запросы семьи на квартиру с современной планировкой. И в-третьих, ждать, пока земля подешевеет, и одновременно с этим пока автоматизировать производство, предлагать квартиры обязательно с отделкой, перестать отдавать эту функцию мелкому бизнесу».

Сложившаяся на рынке и в российской экономике ситуация может привести к банкротству некоторых застройщиков, считает Колташов. Гражданам это серьезными последствиями не грозит, поскольку они «максимально застрахованы» эскроу-счетами, уверен он. Кроме того, россияне в условиях высоких депозитных ставок и остывании рынка недвижимости смогут преумножить свои накопления не только в валютном измерении, но и в квадратных метрах – цены на жилье будут снижаться, а вклады расти, что будет мотивировать людей сберегать деньги и покупать недвижимость в будущем, а не сейчас, считает экономист.

«Таких изменений у нас не было никогда».

blockquote

«Это не просадка рынка, это настоящее изменение его структуры. Можно сказать, революция. Потому что таких изменений у нас не было никогда. Если мы возьмём планировку квартир, то она невероятно медленно эволюционно улучшалась с семидесятых годов, причем мнение покупателя здесь совершенно никого не интересовало. И вот теперь она должна стать удовлетворительной для покупателя. Положение господина на рынке для застройщика закончилось. Это, конечно, очень серьёзное изменение. Оно закончилось не на время, как это было в 2008-2009, в отчасти в 2014 и более сильно в 2016 и в 2020 годах, а надолго».

Один из ключевых драйверов текущих перемен на рынке недвижимости – это высокая ключевая ставка, которая запустила положительные процессы и в этом отношении оказалась весьма полезна. Она также переводит все лишние деньги из потребления в накопления – в будущем, все эти деньги вернутся в предпринимательство и на рынок жилья, добавил экономист.

«Механизм покупки недвижимости изменился. Теперь главное – это собственные средства, а не ипотека. Ипотека – это дополнительный инструмент. Купить квартиру без денег сейчас стало невозможно. Потом, спустя несколько лет, скорее всего, банки вернутся к более мягкой кредитной политике и можно будет пользоваться ипотекой более свободно, но не сейчас. Сейчас рынок будет постепенно приводить себя в порядок, он должен будет меняться. Естественно, банки смогут усилить свои позиции в этой ситуации, потому что им сейчас выплачивается премия ЦБ ни за что. Плюс, они будут, видимо, скупать тех застройщиков, кто разорится, и будут участвовать в переформатировании отрасли», — резюмировал он.

Ранее в разговоре с ОСН экономист Василий Колташов рассказал о способах сбережения накоплений.