С конца 2022 года до первого квартала 2023-го. Как развивается ситуация на рынке недвижимости Дубая

Прошлый год был непростым во всех отношениях. Для многих новая политическая и экономическая ситуация послужила поводом к переменам. Так, некоторые приняли важные решения о перераспределении финансов, крупных покупках (например, второго жилья) или переезде. Объединенные Арабские Эмираты и в большей степени Дубай стали одной из основных локаций для решения всех этих задач.

Сейчас, по прошествии первых месяцев нынешнего года, уже можно делать выводы о том, какое влияние продолжают оказывать развивающиеся события. О том, как обстоят дела по состоянию на Ⅰ квартал 2023 года, стали ли наши соотечественники активнее в вопросе переселения в Эмираты, увеличилась ли сумма, которую они готовы потратить на жилье, а также о прогнозах на нынешний год рассказали сотрудники агентства недвижимости AX CAPITAL: старший эксперт Арам Григорян и старший менеджер отдела продаж Дмитрий Золотко.

– Стали ли ваши клиенты из стран СНГ чаще приобретать жилье в Арабских Эмиратах для получения ВНЖ с февраля 2022 года и на сегодняшний день в связи с политической обстановкой?

Арам Григорян: Спрос за это время увеличился, но не настолько, насколько многие предполагают. Есть мнение, что с февраля в ОАЭ резко возросло количество запросов на приобретение недвижимости именно в связи с политической ситуацией. На самом деле спрос и до этого был высоким. Безусловно, политическая обстановка оказала влияние: я замечаю, что около 30%–40% запросов направлены именно на получение вида на жительство. При этом большинство покупателей руководствуются идеей вывода и сохранения капитала, многие перед этим продают что-то в странах, где они живут или проживали ранее.

Дмитрий Золотко: На фоне нынешней политической ситуации больше жителей стран СНГ, конечно же, стали приобретать жилье для получения вида на жительство, но не только. Клиенты также покупают недвижимость с целью инвестиций. Люди стали чаще выводить свой капитал из стран, в которых жили и в которые вкладывали средства, и перенаправлять его в Дубай.

– Изменились ли в связи с событиями суммы покупки? Стали ли клиенты приобретать более дорогие объекты, чтобы достичь необходимого для оформления ВНЖ порога?

Арам Григорян: Минимальная планка для получения ВНЖ при покупке жилья сейчас составляет 750 000 AED (204 200 $, 1,39 млн ¥), и она ниже среднестатистического запроса клиентов – раньше эта сумма была на отметке примерно 1,2 млн AED (326 700 $, 2,22 млн ¥) – 1,5 млн AED (408 500 $, 2,77 млн ¥). Сейчас причиной, по которой клиенты стремятся увеличить бюджет, является получение золотой визы. Раньше для этого необходимо было инвестировать от 10 млн AED (2,72 млн $, 18,5 млн ¥), из которых только 40% могли быть вложены в недвижимость. Теперь эта планка опустилась до 2 млн AED (544 500 $, 2,72 млн ¥), и в недвижимость можно инвестировать уже всю сумму. Сейчас часть тех клиентов, которые планировали потратить 1,5 млн AED или чуть больше, пытается дотянуть сумму до необходимого порога для получения ВНЖ на максимальный срок для себя, ближайших членов семьи и даже домашних работников.

Дмитрий Золотко: Суммы покупки изменились. Если раньше «средний чек» для выходцев из стран СНГ составлял около 1 млн AED (272 200 $, 1,88 млн ¥), то сейчас он составляет 2,5 млн AED (680 700 $, 4,7 млн ¥). Прежде Дубай рассматривался гражданами этих стран скорее как инвестиционный проект, сейчас же он рассматривается и как вариант для проживания для себя, хотя кто-то приобретает жилье как раз для вложения средств. Более того, сейчас клиенты рассматривают инвестиции в более качественные проекты, так как понимают, что те, кто перекупит у них недвижимость (если такая задача ставится), будут заинтересованы в качестве. Качество же, как следствие, подразумевает более высокую цену.

 – Чаще ли, чем раньше, покупатели жилья переезжают в ОАЭ, или в этом вопросе ничего не изменилось?

Арам Григорян: Переезжают теперь чаще, однако масштабного наплыва я не наблюдаю. Некоторые, если даже не переезжают, ищут «вторую базу»: к примеру, приобретают квартиры на условии, что объекты должны быть либо полностью готовыми к заселению, либо почти готовыми, чтобы в случае необходимости они могли сразу перебраться сюда.

Дмитрий Золотко: Я бы сказал, что стали переезжать немного чаще, чем раньше: примерно на 30% больше, чем в предыдущие годы. У большинства это решение связано с политической ситуацией в их стране, с экономическими проблемами. Ведь нужно учитывать и Европу – там тоже есть свои трудности, и люди оттуда также переезжают в Дубай. Здесь безопасный налоговый режим, комфортная зона для проживания, поэтому неудивительно, что люди стремятся сюда.

– Каковы тенденции спроса на сегодняшний день? Стали ли покупатели чаще интересоваться объектами, полностью готовыми к заселению?

Арам Григорян: Я бы не сказал, что спрос на такой вид жилья вырос, потому что недвижимость в Дубае, как правило, сдается под ключ – уже с отделкой, кухонной мебелью, иногда даже техникой, обставленными ванными комнатами, встроенными шкафами или гардеробными. Жильцам остается только приобрести кровать, диван, телевизор и бытовую электронику для кухни (если ее нет). Это несложный процесс, ремонт не потребуется. Именно поэтому, с моей точки зрения, чаще такой формат жилья искать не стали.

Дмитрий Золотко: Есть клиенты, которые приезжают сразу семьями, и им интересно приобрести готовую квартиру с полным комплектом мебели. Однако есть один нюанс – те, кто покупал недвижимость хотя бы раз в жизни, стараются сначала взять жилье в аренду на год. Они хотят посмотреть, как будут обстоять дела и ситуация в мире, как будет развиваться политическая обстановка в связи с этими конфликтами, и только потом принимать решение о покупке. Я бы разделил это следующим образом: примерно 55%–60% приезжающих селятся в съемные квартиры и около 40% покупают жилье сразу. Последняя категория – это те, кто уже несколько раз был в Дубае, и сейчас они приняли решение купить здесь недвижимость в связи с нынешней ситуацией.

 – Изменила ли ситуация критерии выбора жилья? Какие объекты являются наиболее привлекательными для клиентов?

Арам Григорян: Как ни странно, наши покупатели все равно «ищут воду». Было крайне мало случаев (мне они почти не встречались), когда клиенты торопились и хотели приобрести хоть что-нибудь, главное – уложиться в сумму для подачи документов на ВНЖ и получить бумаги. Преимущественно покупатели все же относятся к сделке рассудительно и не хотят жертвовать своими предпочтениями. Как правило, условием выступает близость воды – моря или канала.

Дмитрий Золотко: Я бы сказал, что ситуация немного изменилась. Сейчас, в отличие от того, что было раньше, покупатели выбирают жилье не только для сдачи в аренду или перепродажи, а в том числе и для жизни. Они чаще останавливаются на объектах на второй или третьей линии – таунхаусы, виллы, квартиры в зонах, где уже есть зелёные насаждения, на территории комьюнити. Это намного дешевле, но и интереснее. Там очень комфортно проживать семьей, потому что созданы все условия – школы, детские сады, которые закреплены за районами, намного больше зелени, там можно гулять и проводить время с детьми.

– Можно ли уже сейчас сделать какие-то прогнозы о том, как будет меняться и формироваться спрос на недвижимость в 2023 году?

Арам Григорян: Делать прогнозы – дело, конечно, неблагодарное. Однако из того, что мы видим на сегодняшний день (март 2023 года), можно сделать вывод, что спрос держится на уровне, он стабилен. Мне кажется, что в нынешнем году еще больше людей будут выводить деньги из своих стран. Многие решают, что нужно иметь «запасной аэродром» или вывести все активы. Дубай же славится своей безопасностью и стабильностью и с радостью готов принимать инвестиции.

Дмитрий Золотко: Я думаю, что спрос будет меняться – например, будет наблюдаться постепенный переход на вторую-третью линии от берега. Это обусловлено, в частности, тем, что первая морская линия уже перенасыщена недвижимостью, там не так много проектов, жилье в которых еще можно будет приобрести. Соответственно, следующие линии, в особенности районы вблизи Downtown Dubai – Meydan, Jumeirah Lakes Towers (JLT), Jumeirah Village Circle (JVC) – будут активно развиваться, там будут реализовывать интересные проекты.

Агентство AX CAPITAL поможет вам найти ваш оптимальный объект из всего богатства выбора на рынке недвижимости Дубая. Опытные брокеры готовы подобрать недвижимость под любой запрос и на комфортную для вас сумму.